Zetrader In Roanne City wrote:

Albator wrote:

"Zetrader In Roanne City" <http://www.zetrader.fr> a écrit dans le
message de news: 48714736$0$13858$426a74cc@news.free.fr...

finesse wrote:

"Zetrader In Roanne City" <http://www.zetrader.fr> a écrit dans le
message de news: 4871190a$0$3468

super. Bon et alors tu en déduis quoi ? Qu'ils ont payé trop chers
ou qu'ils ont fait une trés bonne affaire ?
Bon et ensuite ?

Je n'en déduis rien, je constate que finalement les prix présentés
n'ont pas baissé voire sont plus chers.

il peuvent avoir fait une affaire sur le CT mais sur le cycle immo
qui est en plein retournement ils vont fatalement l'avoir dans le
cul, le reportage date un peu & la baisse est éffective maintenant.

Il y a que si ils sont obligés de vendre à un jp2 à prix cassé de 70/80kE
maxi pour cause de béton de merde dans une zone de merde, que tu pourras
dire "ah oué là ils l'ont dans le cul", mais actuellement est-ce le cas ?
Quand est-ce que sera le cas ? Est-ce que ce sera un jour le cas ?
Ils l'habitent depuis 2 ans, la mensualité est à taux fixe d'après ce que
damien (l'acheteur) dit, il lui reste 28 ans de mensualité à 801 euros par
mois et il continue de vivre dedans pour le moment, donc il fait marcher le
rapport (même si le rapport est pour le moment assez faible mais il
s'améliore avec le temps vu la hausse des loyers).
Si il était locataire à 700 euros (son loyer en 2006), puis peut-être 750
euros maintenant, puis peut-être 800 euros puis 900 euros d'ici x années,
c'est comme si il était emprunteur à taux variable sur un taux qui ne cesse
de grimper, et pour avoir rien en face au final.
Là où c'est peut-être chaud c'est qu'il vient de se marier récemment avec sa
copine qui bossait pas, il a endossé tout le crédit comme un grand, et là si
y a divorce, il pourrait l'avoir dans le cul, mais c'est indépendant du
marché immobilier (sauf si en cas de divorce elle souhaite rapidement
récupérer le fric et le contraindre à une vente rapide dans un marché avec
moins de transactions = vente dans de mauvaises conditions).

Leur prix d'achat global (hors crédit qui finalement est un très bon
point du dossier, emprunter à 3,70% c'est une bonne affaire au vu du
marché du crédit actuellement) est de :
150 000 (net vendeur) + 11 000 (frais d'agence) + 11 000 (frais de
notaire) + 10 000 (travaux) soit 182 000 euros.
Donc pour faire une "opération blanche", ne rien perdre il faut qu'ils
vendent un peu au dessus de 182 000 euros pour leur 30m².
Vu les conditions de marché actuelles et le coût du crédit, ça risque
d'être difficile, si ils ont vraiment besoin de vendre actuellement
pour un besoin de fric court terme, là ça pourrait être chaud et si
ils sont vraiment pressés ils pourraient réaliser une perte.
Mais si ils n'ont pas besoin de vendre, et que le marché de la vente
rechute un peu, les loyers eux continueront à augmenter n'est-ce pas ?
Ils payaient environ 700 euros de loyer au moment de l'achat, là ils
paient 801 euros de mensualité pour la même surface, actuellement ils
paieraient déjà près de 750 euros de loyer, d'ici quelques années le
loyer qu'ils auraient à payer ferait le coût de la mensualité, et
ensuite le loyer dépasserait le coût de cette mensualité fixe.
Si ils ne sont pas obligés de vendre maintenant, si ils ne sont pas
juste au niveau trésorerie, qu'ils l'occupent ou qu'ils le louent, ce
n'est pas forcément une mauvaise affaire.
Retiens bien une chose, ils ont emprunté 172 000 euros à 3,7%, apport
de zéro pour l'achat en soi.
Même si ça rechutait un peu (visiblement dans les annonces dans le
15ème c'est pas le cas, c'est même plus cher que lors de leur achat),
ils paieraient + cher globalement à cause du crédit, donc ils
auraient attendu 2008 au lieu de 2006 pour acheter, ils seraient
perdant. Simule par exemple 154 800 euros (exemple si on avait une baisse
de
10%) empruntés sur 30 ans, même avec 10% de rabais sur le prix
d'achat avant crédit, globalement ça leur reviendrait + cher
d'acheter maintenant. Le marché actuellement leur donne raison d'avoir
acheté à crédit à
3,7% en 2006.

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