Antoine <noemail@noemail.invalid> wrote:

deltaplan@free.fr (Deltaplan) wrote :

Mais dans une logique d'investissement, avec des moyens
conséquents, avoir un patrimoine immobilier dans divers centres
urbains diversifiés aux quatre coins du monde, c'est probablement
le placement le plus sûr à long terme. Peut-être pas le plus
rentable, mais le plus sûr...

Je suis assez d'accord avec ton analyse sauf que la location
immobilière est une affaire de terrain et faire le bailleur à New
Delhi, Pékin, Brasilia est hyper risqué même en ayant des contacts
locaux, qui de toutes façons vont largement grever la rentabilité
nette quand ils ne vont mettre dans tes murs des amis en leur
confiant que de toute manière le proprio ne vient sur place que tous
les 5 ans.

Ca c'est vrai si on a l'intention de s'en occuper soi-même au moins un
peu. Et c'est vrai que derrière la bonne affaire, on peut se retrouver
tomber dans l'escarcelle de margoulins locaux qui verront d'un bon oeil
l'argent venu de l'investisseur étranger, mais qui seront nettement
moins dilligents une fois la vente faite pour ce qui est de la gestion
des biens au quotidien.

J'ai connu ainsi une personne qui avait accumulé un patrimoine
immobilier extrèmement vaste, en grande partie situé à l'étranger et
dand les DOM-TOM (pour deux raisons : ça lui donnait un prétexte pour
passer ses vacances au soleil et défalquer ses frais de voyage en tant
que frais de gestion de ses locations, et en même temps ça rentrait bien
souvent dans des dispositifs de défiscalisation...). L'ennui, c'est que
à la base il recherchait un haut rendement locatif, pas forcément un
gain par plus-value à la revente. Et là effectivement ça a coincé dans
certains endroits (Antilles notamment) où comme par hasard, les agences
immobilières par lesquelles il mettait ça en location n'avaient jamais
de locataire, ou quand ils en avaient les gens ne payaient jamais,
etc... Un beau jour, la retraite arrivant, il a pris la décision de tout
bazarder, et d'investir son capital exclusivement dans des chambres
d'étudiant dans sa ville (et ça en faisait un gros paquet...), dont il
gérait lui-même la location. Son argument : si l'étudiant ne paie pas,
en France dans au moins 90% des cas il est quand même sûr de toucher au
moins l'APL directement de la CAF, et la plupart du temps en mettant la
pression aux parents ("on va mettre votre fils dehors, il va se
retrouver à la rue, il va se faire virer de son école..."), ils paient.
En plus de ça, un logement de 15m2, il sait aussi que tôt ou tard les
gens s'en vont d'eux-mêmes, ils ne restent pas là avec femme et enfants
à vie. Et dans les pires cas, quand vraiment il avait à faire à un
récalcitrant, il ne cherchait même plus à aller en justice : il revend
immédiatement l'appartement occupé, comme ça il passe la "patate chaude"
à un autre. Et ça lui a bien réussi...