Le 2/09/08 20:55, dans 48bd8c22$0$29410$426a34cc@news.free.fr, « MichelB »
<nospam@yahoo.fr> a écrit :

Jean-michel a écrit :

Le 2/09/08 15:09, dans 48bd3af7$0$27112$426a74cc@news.free.fr, « MichelB »
<nospam@yahoo.fr> a écrit :

Mol a écrit :

MichelB wrote:

Je ne sais pas ce que c'est qu'un PATZ, mais je sais ce que vaut
le "rehaussement de credit" qui a garanti bien des emprunts
ces dernieres annees, et je pense effectivement que si les
banquiers etaient sains d'esprit, ils n'auraient pas pris
les risques correspondants.

Désolé d'habitude je mets la signification des sigles, mais comme
celui-ci correspondait au libellé de l'objet j'ai cru pouvoir en faire
l'économie:
PATZ= prêt à taux zéro.
Je ne vois pas bien les risques pris par le système bancaire français.
Par contre j'en vois bien les effets négatifs sur l'économie française
en raison de leur frisolité généralisée.

Pour les effets negatifs, d'accord. Mais je crois que frilosite
n'est pas le terme exact. Les banques ont largement change de metier
dans la derniere decennie (en France, du moins. On m'a dit qu'en
Espagne, par exemple, c'etait different). Au lieu de financer leurs
clients, elles ont favorise l'intermediation : trouver des preteurs
pour les emprunteurs, masquer les risques, et toucher leur commission
au passage. Leurs criteres sont donc passes de la qualite du dossier
de l'emprunteur a la facilite de revente dans un produit opaque au
preteur.

Il me semble clair que si on veut ameliorer sensiblement la situation,
il faut :
1. faire revenir les banques a leur metier de base, il commence a
y avoir chez elles un fremissement, mais ca demande confirmation.
2. creer des circuits paralleles, ne serait-ce que pour stimuler
les banques. De ce cote-la, la route poudroie et l'herbe verdoie...
 

Je n'ai pas la même vision du système bancaire français.
J'ai une expérience ancienne du système français et je ne vois pas trop
d'évolution.
Lorsque les banques françaises consacreront une partie significative de
leurs
capitaux pour
accompagner les TPE et PME l'on pourra parler d'évolution.

NON ! Je ne peux pas être d'accord avec vous. Autant sur le prêt immobilier,
je suis de votre avis, mais pas sur les prêts professionnels.

Le système bancaire français dans ce domaine est une HONTE. Ne croyez pas
que cela serait parce que j'aurais subi un refus de prêt, c'est tout le
contraire... J'ai pu emprunter il y a quelques mois, 300 000 euros avec un
apport de 85 000 euros... Et une garantie Oséo sur 50% du capital emprunté.
Mais quel parcours du combattant ! Certaines décisions sont
incompréhensibles, je ne parle pas de celle de la personne que vous
rencontrez à l'agence, je parle de celle des comités, ceux-là même que vous
ne connaissez pas, la plupart du temps injoignables et surtout c'est "Dieu
Tout Puissant le Comité", qui souvent ne lisent pas une seule ligne de votre
business plan, comprennent l'économie d'une entreprise que par hasard. Ce
système est complètement OPAQUE et permet tous les abus, et surtout les
magouilles.

Pour rester dans le domaine immobilier, comment cela se fait-il que le
Crédit Agricole vous refuse des prêts pour des créateurs d'agences
immobilières parce que soit disant le marché est je les cite "à risque",
mais qui investit - en dépit du bon sens, et c'est le professionnel de
l'immobilier qui parle - à un niveau tel que cela frise l'indécence, en
rachetant je ne sais combien d'agences immobilières !

Je serais Administrateur du Crédit Agricole, je poserais des questions
sévères à ce qui préside à ces décisions contradictoires.

Aujourd'hui, je ne ferais pas autrement, pour financer les TPE et même
certaines PME, de me passer de la Banque ! Rien ne vous empêche de monter
une holding financière chargée de lever des fonds destinés à financer vos
projets. Je connais plein de gens autour de moi, capable de mettre 10, 20 et
même 30 000 euros, avec tous les avantages fiscaux qui vont avec.

Rappelons tout de même que le rôle d'une Banque est de financer votre
chiffre d'affaires, et non vos risques....

Bon ben on est  pas d'accord. Sauf pour dire que les banques ne joue pas le
rôle qu'on attend d'elles.

Effectivement ! :-)

J'ai monté une SARL (rien à voir avec l'immobilier).
Je mets mon capital perso (100 000FF à l'époque) et pour le reste pendant 3
ans je n'ai jamais eu
besoin de la banque, à part de rares effets de commerce remis à l'escompte et
une petite "facilité
de caisse" utilisée avec parcimonie.
Et le jour où j'ai un marché un peu plus gros que d'habitude j'ai eu besoin
d'une centaine de
milliers de francs.
Et là: refus de la banque malgré le marché signé par une collectivité locale.
Je me suis dém... mais ça m'a empêché de poursuivre sur une voie qui
s'annonçait prometteuse alors
que j'avais mis 2 ans à gagner la confiance de ces clients!

La plupart de mes amis entrepreneurs individuels ont eu un jour ou l'autre des
déboires avec leur
banque.

Les banques sont déconnectées de toute idée de relation client-fournisseur.
Encore qu'il faille distinguer le comportement des banquiers au cours d'un
repas où ils pensent la même chose que nous, avec celui -ce sont des
schizophrènes dangereux- qu'ils ont lorsqu'ils se mettent derrière leur
bureau.

Par contre dans mon ancien job je passais un coup de fil, je demandais 10 000
000 de francs et en
gros la discussion se résumait à demander si c'était oui ou si c'était m... Le
oui était toujours
acquis et ensuite on envoyait un dossier pour dire pourquoi on en avait besoin
et afin qu'ils aient
un minimum de justificatifs au cas où. Juste une fois où des gens de
Petrofigaz m'ont demandé de me
déplacer à Paris pour quelques millions de francs. C'est dur la finance
parfois!
Mais plus dur à monter le dossier de ma SARL que mes dossiers de maître
d'ouvrage institutionnel!

Ce n'est donc pas les sommes qui sont en jeu, sauf que la somme en question
flatte leur égo. C'est une chose dans un repas mondain, d'être celui qui
distribue des sommes en millions, que d'être l'oreille d' une demande d'une
TPE ou d'une PME de quelques dizaines de milliers d'euros... Pfuiiii....

Je n'hésite pas à dire que le plus urgent en France, est de réformer vitesse
grand V les pratiques de ces costards-cravates-lunettes qui ne bougent
jamais le cul de leur chaise et qui prétendent vous donner des leçons sur
les affaires.

En revanche, ces mêmes n'ont pas hésité à "jouer avec notre argent" en
allant le placer dans des projets plus qu'hasardeux... Et qui plus est en
mentant, puisque si vous lisez les journaux d'il y a quelques mois, aucune
Banque Française n'avait mis des fonds dans ces crédits à risques.

Au passage, la crise des subprimes est la conjonction de plusieurs erreurs :
des taux variables purs, des prêts accordés sans précaution... Dès lors que
la couverture de la garantie s'effondrait.... Le reste est arrivé.

Comment ? Il suffit de googler 2/28 pour constater que les taux des
deux premieres annees etaient des taux d'appel, qui la plupart du temps
ne correspondaient meme pas aux interets accumules, et que nul
emprunteur n'envisageait de ne pas vendre le bien et/ou renegocier
le pret apres les 2 premieres annees.

Croyez vous sérieusement que les acquéreurs américains concernés aient
envisagé une action spéculative?

Bien entendu. Ils ne l'appelaient peut-etre pas speculative, mais
il suffit de consulter quelques sites comme
http://ezinearticles.com/?2/28-Mortgages-Explained&id=310897
http://mortgage-x.com/library/answers/2_28_mortgage.asp
http://www.bankruptcylawnetwork.com/2007/03/10/whats-a-228-mortgage-and-is-
it
-a-bad-thing/


pour voir que l'intention n'a jamais ete de rester avec le pret
apres les deux ans.
 

Je ne vois rien qui confirme l'intention spéculative. Le réaménagement de la
durée de prêt, les taux
variables sont également pratiqués en France (avec taux initial basé sur les
taux du marché
hypothécaire et révisions en fonction du libor aux  dates prévues).
Il n'y a pas spéculation sur le bien immobilier, mais espérance légitime que
les conditions
économiques de l'acquéreur s'amélioreront.
La différence importante entre les systèmes américains et français c'est que
dans ce dernier les
critères d'endettement pour le logement sont plus sélectifs.
Par contre, hors système bancaire, nous avons des organismes de crédit
pratiquant des taux aberrants
pour des crédits à la consommation et ceux là ont le même effet désastreux
pour les plus démunis que
le système des subprime américains.

Mais je ne poursuivrai pas plus loin sur ce terrain, j'essaie de rester dans
le cadre f.m.d.i et ne
m'aventure pas dans les sujets spécifiques de f.m.f.

C'est vrai que nous sommes un peu HS.... Mais bon... Juste une remarque tout
de même... Des taux variables il y en a de toutes sortes !
- tout d'abord le variable pur (la roulette russe)
- le variable capé (aie aie aie, capé sur quoi ? Le taux ? La durée ? La
mensualité ?) Certains clients du Crédit Foncier ont été floués... Et même
les CGV de ces prêts demeurent incompréhensibles... Si j'étais Procureur de
la République je n'attendrais pas les plaintes des clients pour foutre au
pénal le PDG.

Ah oui! mais moi je parlais des banques pas du CFF!  ;)  C'est vrai qu'ils
sont privatisés
maintenant et peut-être ont ils effectivement un PDG et non plus un
gouverneur.
Mais question dynamisme et clarté on est quand même dans une culture 19è
siècle!
Et puis ils ont fait un geste pour les clients qui se sont fait entubés: un
courrier précisant que
dans le pire des cas le taux ne dépasseraient pas une certaine limite.

Oui, c'était cela sinon la plainte était d'ordre pénal... Ils ont même
transformés les taux variables en taux fixe.... Comme par magie.

C'est plutôt gentil quand on pense aux conseillers financiers des banques qui
ont orienté des
boursicoteurs en herbe sur des produits qui leur ont bouffé totalement leurs
économies.

Oui, il y a des plaintes en cours... Et pour rester dans l'immobilier, les
banques n'ont toujours pas restitué les bénéfices techniques des assurances
liées aux prêts, comme le prévoit la loi.
Elles ont provisionné je crois près de 15 millions d'euros....sur ce sujet
dans l'attente de la décision du Conseil d'Etat...

- le variable à palier (grosse escroquerie qui fait son retour en force)
- le fixe 10 ans, variable ensuite....
Ce qui m'interroge, et voyez-vous je reste sur le terrain du Droit, c'est la
part fixe d'un taux variable qu'on peut considérer comme la marge de la
Banque... Pourquoi s'indexe-t-elle aussi sur l'Euribor comme le reste ?

Je n'ai jamais eu de réponse à cette question, si ce n'est que je considère
que c'est une escroquerie pure et simple.

Vous préféreriez que la marge soit constante pour des taux variables?

Il me semble que c'est logique, non.... Ou plus exactement, ce que je
conteste c'est le ration entre la partie fixe et la partie variable... Cela
ne colle pas....!

Où c'est le fait de passer sur des taux à court terme pour du financement à
long terme? Ce qui bien
sûr est plus juteux.

C'est bien évidemment l'explication la plus logique.... Qui prouve bien que
cela se fait nécessairement sur le dos du client.
Ceci étant, soyons clair, si les marges des banques baissent, les taux
seront plus élevés, les frais plus chers, les conditions d'octroi des prêts
plus drastiques encore...
Ce que je conteste c'est l'absence totale de transparence !

Ceci dit malgré ma formation économique et financière j'ai eu un contrat de
prêt CFF entre les mains
et impossible d'expliquer clairement à l'heureux contractant le pourquoi du
comment il allait se
faire taxer dans les 5 ans (capé sur cette durée). Juste pu lui dire que
l'Euribor dans 5 ans, sans
boule de cristal...

Oui, oui, les conditions générales des contrats de prêts sont
incompréhensibles non seulement pour le profane, mais aussi pour les
professionnels eux-mêmes.
Ce qui, dans le droit des contrats, constitue un délit.

Que fait la DGCCRF ?

Amitiés,

--
Jean-Michel-jmkdb